TT Genesis mới thi công phần móng, hoạt động nhận giữ chỗ đã diễn ra
TT Genesis là dự án do Công ty CP Bất động sản Phúc Long – Phước Kiển làm chủ đầu tư, với sự tham gia của liên doanh gồm CTCP Đầu tư TT Capital, Vietmax Capital, Cosmos Initia, Hinokiya Group và Koterasu Group. Dự án được giới thiệu nằm tại mặt tiền tuyến đường rộng 30 m, thuộc Khu dân cư Đào Sư Tích, huyện Nhà Bè (cũ), TP.HCM.
Theo thông tin giới thiệu, dự án có quy mô gần 1,9 ha, gồm hai tháp căn hộ cao 30 tầng và hai tầng hầm. Công trình được chia thành hai phân khu The Lucis và The Maris, cung cấp khoảng 1.438 sản phẩm, gồm căn hộ Studio, căn hộ từ một đến ba phòng ngủ, shophouse, officetel và duplex. Tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 6.000 tỷ đồng, thời gian bàn giao được giới thiệu vào giai đoạn 2028–2029. Giá bán tham khảo từ khoảng 70 triệu đồng/m².
Về pháp lý, thông tin giới thiệu dự án cho biết TT Genesis đã có một số hồ sơ nền tảng như quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến thời điểm ghi nhận, chưa có thông tin công khai cho thấy dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tin về việc hoàn tất các điều kiện liên quan đến bảo lãnh ngân hàng cũng chưa được làm rõ.
Ghi nhận thực tế vào cuối tháng 10/2026 cho thấy công trường vẫn trong giai đoạn đầu triển khai, chủ yếu liên quan đến nền móng, cọc và các công đoạn thi công ban đầu. Trên khu đất có địa hình nền bùn lầy, công trình chưa hình thành rõ nét về mặt kết cấu.
Thế nhưng, hoạt động tiếp thị và tiếp nhận đăng ký sản phẩm đã được triển khai từ trước đó. Khoảng tháng 9/2026, khi nhà mẫu được khai trương, một số đơn vị tự giới thiệu là tổ chức tư vấn, phân phối đã tiến hành tiếp nhận tiền của khách hàng. Mức tiền được yêu cầu dao động từ 10–100 triệu đồng, tùy trường hợp, với lý do đăng ký nguyện vọng hoặc giữ chỗ để được ưu tiên lựa chọn căn hộ.
Câu hỏi đặt ra là khi dự án chưa được công bố đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, các khoản tiền này được thu dựa trên cơ sở pháp lý nào? Đây là phí dịch vụ, tiền đăng ký nguyện vọng hay một hình thức nhận tiền trước nhằm bảo đảm quyền mua sản phẩm?
Nhiều pháp nhân cùng tiếp nhận tiền, dòng tiền đi đâu?
Một vấn đề đáng chú ý khác là tiền của khách hàng không chỉ được chuyển vào một đầu mối mà còn được tiếp nhận qua nhiều tài khoản doanh nghiệp, trong đó có CTCP Bất động sản Big One Holdings Việt Nam, CTCP Đầu tư Công nghệ Bất động sản Địa Lộc và CTCP Tập đoàn Phương Nam Việt...
Việc nhiều pháp nhân cùng xuất hiện trong hoạt động tiếp nhận tiền khiến tính minh bạch của giao dịch cần được làm rõ. Các doanh nghiệp này có ký kết hợp đồng hợp tác, phân phối hoặc được chủ đầu tư ủy quyền tiếp nhận tiền hay không? Nếu có, phạm vi ủy quyền cụ thể đến đâu và trách nhiệm của từng bên được xác định như thế nào?
Đặc biệt, khoản tiền khách hàng chuyển vào các tài khoản nói trên được quản lý, sử dụng ra sao? Ai chịu trách nhiệm hoàn trả nếu khách hàng thay đổi nguyện vọng, dự án không triển khai đúng kế hoạch hoặc giao dịch không thể tiếp tục?
Đây không chỉ là vấn đề giữa khách hàng với đơn vị thu tiền, mà còn liên quan trực tiếp đến trách nhiệm công khai thông tin và kiểm soát hoạt động kinh doanh của các bên tham gia dự án.
Trên thực tế, khi tiền được chuyển cho một doanh nghiệp trung gian thay vì chủ đầu tư, khách hàng có thể gặp khó khăn nếu phát sinh tranh chấp. Việc xác định đúng chủ thể nhận tiền, căn cứ giao dịch và nghĩa vụ hoàn trả sẽ trở nên phức tạp hơn, nhất là khi các bên chưa làm rõ mối quan hệ pháp lý với nhau.
Không thể lấy tên gọi giữ chỗ để thay thế điều kiện pháp lý
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định chặt chẽ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo đó, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về pháp lý dự án, hồ sơ xây dựng, quyền sử dụng đất và các điều kiện liên quan; đồng thời thực hiện thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để kiểm tra, xác nhận trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Bên cạnh đó, việc giao dịch và thu tiền của khách hàng phải tuân thủ quy định về hợp đồng, thời điểm thanh toán và giới hạn thu tiền. Các quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư hoặc đơn vị liên quan huy động nguồn vốn từ người mua khi dự án chưa đáp ứng điều kiện pháp luật.
Đáng lưu ý, trên thị trường bất động sản, những cụm từ như "đăng ký nguyện vọng", "giữ chỗ", "đặt chỗ" hay "thỏa thuận ưu tiên" thường được sử dụng trong giai đoạn đầu tiếp thị sản phẩm. Tuy nhiên, tên gọi của văn bản không đương nhiên quyết định tính hợp pháp của giao dịch.
Điều cần xem xét là bản chất khoản tiền được thu, mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ thực tế mà các bên xác lập. Nếu việc nhận tiền thực chất nhằm huy động vốn hoặc thực hiện giao dịch mua bán nhà ở khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, các tổ chức, cá nhân liên quan có thể phải chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật.
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản và huy động vốn không đúng quy định có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng nếu đủ căn cứ xác định vi phạm.
Với TT Genesis, vấn đề không đơn thuần nằm ở việc khách hàng đã nộp bao nhiêu tiền, mà quan trọng hơn là ai có quyền thu, thu trên cơ sở nào và trách nhiệm bảo đảm quyền lợi của người nộp tiền thuộc về chủ thể nào.
Trước những nội dung trên, phóng viên Tạp chí Ngày Nay đã liên hệ với Ban lãnh đạo CTCP Bất động sản Phúc Long – Phước Kiển cùng các đơn vị liên quan để tìm hiểu về cơ sở tiếp nhận tiền, vai trò của từng doanh nghiệp trong hoạt động tư vấn, phân phối và cơ chế bảo đảm quyền lợi khách hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm bài viết được đăng tải, các doanh nghiệp vẫn chưa có phản hồi.
Những vấn đề liên quan đến hoạt động thu tiền tại TT Genesis cần được chủ đầu tư và các đơn vị tham gia phân phối thông tin minh bạch. Đồng thời, cơ quan chức năng cần xem xét, làm rõ bản chất giao dịch và dòng tiền nếu có dấu hiệu huy động vốn hoặc kinh doanh bất động sản không đúng quy định, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.
Lê Hiếu
