Trong lúc thị trường bất động sản phía Nam bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau thời gian dài trầm lắng, nhiều dự án nhà phố, khu dân cư và đô thị mới liên tục được tung ra thị trường với các chiến dịch quảng bá rầm rộ. Tuy nhiên, phía sau những lời giới thiệu hấp dẫn về tiềm năng sinh lời hay cơ hội đầu tư sớm, không ít dự án thực tế vẫn còn đang trong giai đoạn làm hạ tầng.
Thanh Phú Centre Point là một trường hợp đang thu hút sự chú ý khi hoạt động giới thiệu sản phẩm và nhận booking đã diễn ra khá sôi động dù hiện trạng công trường vẫn còn ngổn ngang thi công.
Theo ghi nhận thực tế, bên trong khu vực dự án, nhiều hạng mục vẫn đang được triển khai. Các tuyến đường nội khu chưa hoàn thiện, hệ thống thoát nước còn thi công dở dang, nhiều khu vực xuất hiện tình trạng đọng nước sau mưa. Máy móc, vật liệu xây dựng tập kết khắp nơi, công nhân làm việc liên tục tại công trường.
Dù vậy, trên các nền tảng môi giới và mạng xã hội, dự án đã được quảng bá với tần suất khá dày. Nhiều thông tin tư vấn đầu tư, giữ chỗ ưu tiên, booking sản phẩm được giới thiệu công khai nhằm thu hút khách hàng quan tâm đến phân khúc đất nền và nhà phố khu vực phía Nam.
Điều khiến dư luận băn khoăn không nằm ở việc dự án được quảng bá sớm, mà là câu chuyện pháp lý phía sau các hoạt động nhận giữ chỗ, đặt cọc thiện chí khi hạ tầng và điều kiện mở bán vẫn chưa hoàn thiện rõ ràng.
Theo quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ nhiều điều kiện bắt buộc. Trong đó có các yếu tố quan trọng như quyền sử dụng đất hợp pháp, hoàn tất nghĩa vụ tài chính, hồ sơ pháp lý được phê duyệt, giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng từ cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải bảo đảm tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo đúng cam kết trước khi tiến hành huy động vốn hoặc ký kết giao dịch mua bán chính thức với khách hàng.
Tuy nhiên, thực tế thị trường nhiều năm qua cho thấy không ít dự án thường đi trước một bước bằng các hình thức như “phiếu đăng ký nguyện vọng”, “booking ưu tiên”, “giữ chỗ nội bộ” hay “đặt cọc thiện chí”. Các tên gọi có thể khác nhau, nhưng điểm chung là khách hàng phải chuyển tiền để giữ quyền mua sản phẩm trong tương lai.
Đáng nói, phần lớn những giao dịch kiểu này chưa phải hợp đồng mua bán theo quy định pháp luật. Điều đó đồng nghĩa quyền lợi của người mua chưa được bảo đảm đầy đủ nếu xảy ra tranh chấp hoặc dự án gặp vấn đề pháp lý.
Giới chuyên gia cho rằng đây là khoảng trống tiềm ẩn nhiều rủi ro trên thị trường bất động sản hiện nay. Trong bối cảnh thanh khoản cạnh tranh gay gắt, nhiều doanh nghiệp có xu hướng đẩy mạnh hoạt động huy động dòng tiền sớm nhằm tạo hiệu ứng thị trường và bổ sung nguồn vốn triển khai dự án.
Không ít trường hợp trước đây đã để lại bài học đắt giá khi khách hàng phải chờ đợi nhiều năm nhưng dự án vẫn chưa thể triển khai đúng tiến độ. Có dự án vướng pháp lý kéo dài, có nơi phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng góp vốn, thỏa thuận giữ chỗ hoặc cam kết ưu tiên mua sản phẩm.
Thực tế đó khiến người mua ngày càng thận trọng hơn với các dự án mới chỉ đang thi công hạ tầng nhưng đã rầm rộ mở booking trên thị trường.
Theo các chuyên gia pháp lý, trước khi xuống tiền, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án. Những thông tin cần đặc biệt lưu ý gồm: văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng, tình trạng thế chấp dự án, nghĩa vụ tài chính về đất đai, bảo lãnh ngân hàng cũng như tiến độ thi công thực tế.
Bên cạnh đó, người mua cũng nên trực tiếp khảo sát hiện trạng công trường thay vì chỉ tiếp cận thông tin qua quảng cáo hoặc lời giới thiệu từ môi giới. Việc đánh giá thực tế tiến độ hạ tầng sẽ giúp hạn chế phần nào các rủi ro phát sinh trong quá trình đầu tư.
Ở góc độ thị trường, việc nhiều dự án chưa hoàn thiện hạ tầng nhưng đã tổ chức nhận booking rầm rộ tiếp tục đặt ra yêu cầu siết chặt công tác quản lý và minh bạch thông tin bất động sản. Bởi trong một thị trường đang hồi phục nhưng còn nhiều biến động, niềm tin của khách hàng vẫn là yếu tố quan trọng nhất quyết định tính bền vững của doanh nghiệp và toàn thị trường.
Đình Văn
