Không khó để nhận ra sự trầm lắng khi trở lại Long Thành – nơi từng được xem là tâm điểm của làn sóng đầu tư bất động sản phía Nam. Dọc theo trục Tỉnh lộ 769, nhiều khu đô thị được xây dựng bài bản, nhà cửa khang trang nhưng lại thiếu vắng bóng người. Những dãy nhà phố đóng kín cửa, cỏ mọc um tùm trước hiên, tạo nên một khung cảnh khá trái ngược với viễn cảnh sôi động từng được vẽ ra trước đó.
Một trong những dự án từng được nhắc đến nhiều là Century City. Với quy mô gần 50 ha, dự án này từng được quảng bá là khu đô thị thương mại – dịch vụ hiện đại, đón đầu sự phát triển của “thành phố sân bay” Long Thành. Thế nhưng, sau nhiều năm triển khai, phần lớn sản phẩm vẫn chưa có người về ở. Một số căn nhà xây thô để lâu bắt đầu xuống cấp, trong khi đất nền được rao bán lại với giá thấp hơn giai đoạn đầu.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở khu đô thị STC Long Thành nằm liền kề. Dù quy hoạch khá bài bản với nhiều loại hình nhà ở, nhưng lượng cư dân thực tế lại rất hạn chế. Theo các môi giới tại khu vực, phần lớn khách mua trước đây là nhà đầu tư từ nơi khác, ít người có nhu cầu ở thực. Khi thị trường chững lại, dòng tiền bị “kẹt”, các sản phẩm này càng khó tìm được người sử dụng.
Ngay cả những dự án có mức độ hoàn thiện hạ tầng tốt hơn như Gem Sky World cũng không nằm ngoài xu hướng chung. Dù có trường học, công viên và một số tiện ích cơ bản, nhưng số lượng cư dân về sinh sống vẫn khá khiêm tốn. Nhiều chủ sở hữu hiện chấp nhận bán cắt lỗ để thu hồi vốn.
Không chỉ Long Thành, Nhơn Trạch – khu vực từng được quy hoạch thành đô thị loại II từ hơn hai thập kỷ trước – cũng đang đối mặt với tình trạng tương tự. Hàng loạt dự án như Long Thọ Phước An, Sun Flower City hay Mega City 2 từng tạo nên những đợt “sốt đất” nay lại rơi vào cảnh vắng vẻ. Vào buổi tối, nhiều khu gần như chìm trong bóng tối, chỉ lác đác vài căn nhà có ánh đèn.
Thực tế này không phải mới xuất hiện, nhưng đến nay vẫn chưa có lời giải rõ ràng. Một trong những nguyên nhân dễ thấy là sự thiếu hụt hạ tầng kết nối và tiện ích sống. Nhiều khu đô thị chỉ dừng lại ở việc xây nhà rồi bán, trong khi các dịch vụ thiết yếu như trường học, y tế, thương mại lại chưa theo kịp. Người mua nhà để ở, đặc biệt là các gia đình trẻ, khó chấp nhận việc sống ở một nơi mà xung quanh gần như không có gì.
Một vấn đề khác nằm ở chính cấu trúc thị trường. Trong giai đoạn sốt đất, phần lớn sản phẩm được mua bởi các nhà đầu tư với kỳ vọng tăng giá. Khi thị trường chững lại, những người này không có nhu cầu ở thật, dẫn đến tình trạng “đô thị không người”. Dòng tiền đầu cơ rút đi, để lại những khu nhà xây xong nhưng thiếu sức sống.
Bên cạnh đó, câu chuyện pháp lý và tiến độ hoàn thiện hạ tầng cũng là rào cản lớn. Không ít dự án chậm cấp sổ hoặc chưa hoàn thiện các hạng mục kỹ thuật cơ bản khiến người mua e ngại. Khi niềm tin bị bào mòn, việc đưa cư dân về ở càng trở nên khó khăn hơn.
Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư cũng rơi vào thế khó. Cư dân chưa về thì đầu tư tiện ích dễ bị lãng phí, nhưng không có tiện ích thì lại không thể thu hút người ở. Vòng luẩn quẩn này đã tồn tại nhiều năm và đến nay vẫn chưa được tháo gỡ triệt để.
Thực tế cho thấy, để một khu đô thị hình thành cộng đồng đúng nghĩa, cần nhiều hơn việc xây dựng nhà ở. Đó phải là một hệ sinh thái sống, nơi người dân có thể làm việc, học tập, mua sắm và giải trí trong bán kính thuận tiện. Một số khu đô thị thành công trước đây cũng phải mất hàng chục năm mới có thể “lấp đầy” dân cư, nhờ kiên trì đầu tư hạ tầng và dịch vụ.
Vì vậy, hướng đi trong thời gian tới cần có sự thay đổi rõ rệt. Các chủ đầu tư không thể chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà cần đa dạng hóa sản phẩm, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền để thu hút người ở thực. Đồng thời, việc chủ động mời gọi các đơn vị bán lẻ, giáo dục, y tế tham gia ngay từ đầu sẽ giúp khu đô thị sớm hình thành sức sống.
Về phía cơ quan quản lý, việc kiểm soát quy hoạch và năng lực chủ đầu tư cần được siết chặt hơn. Những dự án thiếu đồng bộ, chậm triển khai cần được rà soát, tránh tình trạng “treo” kéo dài gây lãng phí nguồn lực.
Đô thị vệ tinh là xu hướng tất yếu trong quá trình giãn dân của TP.HCM. Tuy nhiên, nếu không giải được bài toán hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân, những khu đô thị này sẽ còn tiếp tục đối mặt với cảnh vắng lặng – một nghịch lý không dễ chấp nhận trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn.
t/h Công Trình
