Thị trường bất động sản Bình Dương cũ thời gian gần đây xuất hiện trở lại một “kịch bản cũ”: dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng đã rục rịch nhận tiền giữ chỗ từ khách hàng. Trường hợp của dự án 5F Apollo Bình Dương là ví dụ điển hình.
Theo giới thiệu từ các đơn vị phân phối, dự án này có tên pháp lý là Khu nhà ở Bình Minh, tọa lạc tại phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát cũ. Quy mô khoảng 550 sản phẩm, gồm nhà ở xã hội và nhà phố thương mại. Dự án được khởi động từ đầu năm 2023 với lễ động thổ khá rầm rộ.
Tuy nhiên, điểm đáng nói là đến nay, các thông tin pháp lý quan trọng của dự án vẫn chưa được công bố đầy đủ. Trong đó, giấy phép xây dựng – điều kiện then chốt để dự án được phép triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường – vẫn chưa rõ ràng.
Dù vậy, trên thực tế, nhiều môi giới đã bắt đầu chào mời khách hàng tham gia “đặt cọc giữ chỗ” để giữ quyền mua sản phẩm trong tương lai. Hình thức giao dịch khá linh hoạt, từ phiếu giữ chỗ đến hợp đồng nguyên tắc, thậm chí có nơi còn cam kết “có thể hoàn tiền” nếu khách không tiếp tục giao dịch. Nghe qua thì có vẻ nhẹ nhàng, ít ràng buộc, nhưng bản chất lại không đơn giản như vậy.
“Biến tướng” của huy động vốn sớm
Quan sát thị trường cho thấy, việc dùng các loại giấy tờ như phiếu giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng nguyên tắc thực chất không phải là mới. Đây thường là cách các đơn vị bán hàng “lách” quy định, trong bối cảnh dự án chưa đủ điều kiện mở bán chính thức.
Về lý thuyết, các thỏa thuận này được giới thiệu là không mang tính pháp lý cao, chỉ nhằm “giữ ưu tiên”. Nhưng trên thực tế, người mua vẫn phải chuyển tiền – đồng nghĩa với việc chấp nhận một mức độ rủi ro nhất định.
Một chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản nhận định, dù tên gọi khác nhau, bản chất các giao dịch này vẫn là hình thức huy động vốn trước. Khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý, việc nhận tiền từ khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào gắn với sản phẩm cụ thể đều tiềm ẩn tranh chấp.
Điều kiện pháp lý không thể “linh hoạt”
Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện.
Trong đó, những yếu tố quan trọng nhất bao gồm: có quyền sử dụng đất hợp pháp, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đặc biệt là phải có giấy phép xây dựng (đối với dự án thuộc diện phải cấp phép). Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải được cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện bán hàng. Như vậy, nếu một dự án chưa có giấy phép xây dựng mà đã tiến hành nhận đặt cọc, dù dưới bất kỳ hình thức nào, thì đều có dấu hiệu chưa phù hợp với quy định hiện hành.
Điểm đáng lo là không phải người mua nào cũng nắm rõ các quy định này. Trong khi đó, tâm lý “giữ chỗ sớm để có giá tốt” lại rất dễ khiến khách hàng đưa ra quyết định vội vàng. Thực tế thị trường đã chứng kiến không ít trường hợp tương tự. Khi dự án gặp vướng mắc pháp lý hoặc chậm triển khai, người mua là bên chịu thiệt đầu tiên.
Những rủi ro phổ biến có thể kể đến như: dự án bị đình trệ kéo dài, không thể ký hợp đồng mua bán chính thức, hoặc nghiêm trọng hơn là không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, sổ hồng sau này.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, các hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng nguyên tắc thường không đủ chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi người mua. Việc đòi lại tiền vì thế cũng không hề dễ dàng.
Một chuyên gia trong ngành nhận xét thẳng thắn: nhiều người nhầm lẫn giữa “giữ chỗ” và “mua nhà”. Nhưng nếu dự án chưa đủ pháp lý, thì số tiền khách hàng bỏ ra thực chất chỉ là khoản ứng trước cho chủ đầu tư, chứ chưa phải một giao dịch mua bán hợp pháp.
Ở góc độ thị trường, không thể phủ nhận nhu cầu nhà ở tại Bình Dương cũ vẫn đang rất lớn, đặc biệt tại các khu vực như Bến Cát – nơi hạ tầng và công nghiệp phát triển nhanh. Nhưng chính vì vậy, người mua lại càng cần thận trọng hơn với các dự án chưa rõ ràng pháp lý.
Nguyên tắc đơn giản nhưng quan trọng: chỉ xuống tiền khi dự án đã đầy đủ điều kiện mở bán theo quy định. Đừng để những lời chào mời “giữ chỗ linh hoạt”, “ưu đãi sớm” làm lu mờ yếu tố pháp lý – vốn là nền tảng quan trọng nhất của một giao dịch bất động sản. Bởi trong câu chuyện này, lợi nhuận có thể chưa thấy, nhưng rủi ro thì đã hiện hữu ngay từ lúc đặt bút ký vào phiếu giữ chỗ.
Công Trình
