Năm 2018, Kết luận thanh tra số 7160 của UBND TP.HCM chỉ ra tồn tại trong việc xử lý quỹ đất công xen kẽ tại dự án nhà ở do Công ty CP Ngân Thạnh làm chủ đầu tư. Tám năm trôi qua, câu hỏi đặt ra là: phần đất công đó đã được xử lý dứt điểm theo đúng quy định pháp luật hay chưa? Và nếu có sai sót trong quá trình hợp khối, giao đất, nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện đầy đủ?
Đất công “xen kẽ” trong dự án
Dự án nhà ở của Công ty CP Ngân Thạnh (tên thương mại: The 9 Stellars) được triển khai tại phường Long Bình, TP Thủ Đức (trước đây thuộc quận 9), TP.HCM. Trong quá trình thanh tra, cơ quan chức năng đã ban hành Kết luận số 7160/KL-UBND ngày 28.12.2018.
Theo nội dung kết luận, trong phạm vi dự án tồn tại phần diện tích có nguồn gốc là đất công do Nhà nước quản lý, bao gồm đất rạch, đất giao thông và một số phần đất công xen kẽ khác. Việc xử lý các phần diện tích này trong quá trình thực hiện dự án được xác định còn tồn tại về thủ tục, trình tự pháp lý.
Vấn đề nằm ở chỗ đất công không phải là tài sản mà doanh nghiệp có thể tự do hợp khối vào dự án nếu chưa hoàn tất đầy đủ quy trình pháp lý theo Luật Đất đai và pháp luật về quản lý tài sản công.
Thời điểm năm 2018, Luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực. Theo quy định, đất do Nhà nước quản lý nếu giao cho tổ chức kinh tế thực hiện dự án phải bảo đảm xác định rõ nguồn gốc. Thực hiện đúng hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Xác định và thu đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Trường hợp thuộc diện phải đấu giá quyền sử dụng đất thì phải thực hiện đấu giá. Ngoài ra, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công quy định tài sản thuộc sở hữu Nhà nước phải được quản lý chặt chẽ, tránh thất thoát, lãng phí.
Với các dự án có phần đất công xen kẽ, cơ quan chức năng phải làm rõ Diện tích bao nhiêu? Giá trị tính tiền sử dụng đất thế nào? Có thuộc diện phải đấu giá hay không? Nếu không đấu giá thì căn cứ pháp lý nào được áp dụng? Chỉ cần một mắt xích không chặt chẽ, hệ quả có thể là thất thu ngân sách.
Hợp khối đất công Cơ chế nào được áp dụng?
Trên thực tế, nhiều dự án tại TP.HCM từng gặp vướng mắc do tồn tại phần đất công nhỏ lẻ xen cài trong ranh dự án. Thành phố từng áp dụng cơ chế cho phép hợp khối để bảo đảm tính đồng bộ quy hoạch, thay vì tách rời thành phần độc lập.
Tuy nhiên, hợp khối không đồng nghĩa với “hợp thức hóa” đơn giản. Việc xử lý phải đi kèm quyết định giao đất cụ thể. Xác định nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường tại thời điểm giao, công khai minh bạch phương án xử lý.
Kết luận thanh tra 7160 cho thấy quá trình này tại dự án Ngân Thạnh có tồn tại cần khắc phục. Câu hỏi đặt ra là sau năm 2018, các nội dung yêu cầu khắc phục đã được thực hiện đầy đủ chưa?
Một trong những yếu tố then chốt khi xử lý đất công là nghĩa vụ tài chính. Nếu đất công được đưa vào dự án mà tiền sử dụng đất không được xác định đúng và thu đủ, ngân sách Nhà nước có nguy cơ thất thoát. Trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2016–2022 tăng giá mạnh, chênh lệch giữa giá đất tính nghĩa vụ tài chính và giá thị trường có thể rất lớn.
Do đó, cần làm rõ tổng diện tích đất công trong dự án là bao nhiêu? Được xác định giá đất theo phương pháp nào? Đã nộp đủ tiền sử dụng đất chưa? Có quyết định phê duyệt giá đất cụ thể cho phần diện tích này không? Nếu các thủ tục đã hoàn tất, việc công khai hồ sơ sẽ giúp xóa bỏ nghi ngờ trong dư luận. Ngược lại, nếu còn tồn đọng, việc kéo dài nhiều năm có thể tạo ra rủi ro pháp lý.
Tám năm khoảng trống thông tin
Từ năm 2018 đến nay đã gần 8 năm. Trong khoảng thời gian đó dự án đã triển khai xây dựng, sản phẩm đã được đưa ra thị trường, người mua nhà đã ký hợp đồng. Nhưng thông tin về việc thực hiện kết luận thanh tra lại không được công khai rộng rãi. Trong quản lý nhà nước, thanh tra không phải là điểm kết thúc, mà là điểm khởi đầu của quá trình khắc phục. Nếu không có giám sát hậu thanh tra, kết luận sẽ chỉ dừng ở văn bản. Với các dự án có yếu tố đất công, tính minh bạch càng phải được đặt lên hàng đầu, bởi đó là tài sản của toàn dân.
Vấn đề đất công không chỉ là câu chuyện của doanh nghiệp. Trách nhiệm còn thuộc về Cơ quan tham mưu giao đất. Cơ quan thẩm định giá đất. Cơ quan phê duyệt nghĩa vụ tài chính. Đơn vị giám sát thực hiện kết luận thanh tra.
Nếu quy trình xử lý đã đúng, việc công khai sẽ bảo vệ cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý. Nếu còn tồn tại, cần làm rõ để tránh phát sinh hệ quả pháp lý về sau.
Từ năm 2025, Luật Đất đai mới có hiệu lực với nhiều quy định siết chặt hơn về quản lý đất công và đấu giá quyền sử dụng đất. Trong bối cảnh đó, việc rà soát lại các dự án có tồn tại theo kết luận thanh tra trước đây là cần thiết, đặc biệt với những dự án có phần đất công xen kẽ. Minh bạch không chỉ để xử lý quá khứ, mà còn để bảo đảm niềm tin thị trường.
Cần một báo cáo công khai để giải đáp các câu hỏi trên, dư luận cần công khai diện tích đất công trong dự án. Công khai quyết định giao đất và phê duyệt giá đất. Công khai nghĩa vụ tài chính đã thực hiện. Báo cáo kết quả thực hiện kết luận thanh tra 7160. Nếu tất cả đã hoàn tất đúng quy định, việc minh bạch sẽ củng cố uy tín. Nếu còn tồn tại, việc sớm khắc phục sẽ tránh hệ lụy lâu dài.
Đất công là tài sản chung mỗi mét vuông nếu được xử lý không minh bạch đều có thể trở thành điểm nóng pháp lý. Kết luận thanh tra năm 2018 đã chỉ ra tồn tại. Tám năm sau, câu hỏi không còn là “có sai sót hay không”, mà là “đã khắc phục đến đâu”. Câu trả lời cần đến từ hồ sơ, không phải lời khẳng định chung chung.
PV
