Những ngày gần đây, thị trường bất động sản lan truyền thông tin doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Đất Xanh thông qua công ty thành viên là Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An đã nhận chuyển nhượng một dự án bất động sản quy mô khoảng 8,6ha tại phường Dĩ An, TP HCM. Theo các thông tin được chia sẻ trên thị trường, dự án này có quy mô khoảng 3.800 căn hộ, thuộc nhóm các khu phát triển nhà ở có quy mô lớn tại khu vực cửa ngõ phía Đông TP HCM.
Tuy nhiên, sau khi thông tin lan truyền, Công ty TNHH MTV Thương mại và Dịch vụ Vương Bảo Long (Vương Bảo Long) là đơn vị được xác định là chủ đầu tư dự án đã có văn bản gửi đến nhiều cơ quan báo chí để phản hồi.
Nội dung văn bản do ông Tú Tuấn Hưng, người đại diện doanh nghiệp, ký khẳng định rằng đến thời điểm hiện tại công ty chưa từng ký hợp đồng mua bán dự án tại Dĩ An với Tập đoàn Đất Xanh hoặc Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An. Theo Vương Bảo Long, việc lan truyền thông tin về thương vụ chuyển nhượng khi chưa được kiểm chứng có thể gây hiểu lầm cho thị trường, đồng thời ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp thuộc Đất Xanh nói gì về giao dịch?
Trong khi phía chủ đầu tư cho rằng chưa ký hợp đồng mua bán dự án, Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An, doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Đất Xanh, cũng đã có văn bản phản hồi liên quan đến thông tin giao dịch.
Theo văn bản số 0103/2026/VB-HA/PTT, Hà An cho biết dự án khu căn hộ có diện tích hơn 86.000 m² tại phường Dĩ An do Công ty TNHH MTV Thương mại và Dịch vụ Vương Bảo Long làm chủ đầu tư đã được Hội đồng quản trị Tập đoàn Đất Xanh thông qua chủ trương cho phép Hà An nhận chuyển nhượng vốn góp từ tháng 9/2022.
Nội dung này được thông qua theo nghị quyết của Hội đồng quản trị Tập đoàn Đất Xanh, tạo cơ sở để doanh nghiệp triển khai các bước tiếp theo theo quy định pháp luật. Phía Hà An cho biết công ty đã thực hiện các bước triển khai theo quy định pháp luật cũng như các thỏa thuận được ký kết giữa các bên liên quan.
Doanh nghiệp này cũng khẳng định đang thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo những văn bản và cam kết đã được thống nhất trước đó.
Tuy nhiên, đại diện Hà An cho biết các bên đã ký thỏa thuận bảo mật thông tin, vì vậy những nội dung liên quan đến giao dịch, hồ sơ pháp lý, điều kiện chuyển nhượng cũng như các điều khoản cụ thể thuộc phạm vi hạn chế công bố. Do đó, doanh nghiệp chưa thể cung cấp chi tiết hồ sơ hoặc xác nhận sâu hơn về nội dung giao dịch khi chưa có sự đồng thuận bằng văn bản từ các bên liên quan.
Dưới góc nhìn pháp lý việc chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng vốn góp là hai khái niệm khác nhau
Từ các thông tin được công bố, một vấn đề pháp lý đáng chú ý là sự khác biệt giữa “chuyển nhượng dự án bất động sản” và “nhận chuyển nhượng vốn góp” trong doanh nghiệp sở hữu dự án.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng nhiều điều kiện như: Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Phải được cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận việc chuyển nhượng.
Trong khi đó, chuyển nhượng vốn góp hoặc cổ phần trong doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp đang sở hữu dự án, lại là một hình thức giao dịch khác, được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Doanh nghiệp.
Trong trường hợp này, nhà đầu tư có thể mua lại phần vốn góp hoặc cổ phần của doanh nghiệp đang nắm giữ dự án, qua đó gián tiếp nắm quyền kiểm soát dự án mà không phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo nghĩa truyền thống.
Vì vậy, trong thực tế thị trường bất động sản, nhiều thương vụ M&A dự án được thực hiện thông qua mua bán cổ phần hoặc phần vốn góp của công ty sở hữu dự án.
Điều này có thể dẫn tới việc các bên sử dụng những cách diễn đạt khác nhau về giao dịch, chẳng hạn một bên cho rằng chưa ký hợp đồng mua bán dự án, trong khi bên còn lại nói rằng đang thực hiện nhận chuyển nhượng vốn góp.
Thông tin chưa thống nhất có thể gây nhiễu thị trường
Các chuyên gia pháp lý cho rằng trong các thương vụ M&A bất động sản, việc thông tin chưa thống nhất giữa các bên có thể xuất phát từ nhiều yếu tố như: Giao dịch đang trong quá trình đàm phán, các điều kiện chuyển nhượng chưa hoàn tất hoặc các thỏa thuận bảo mật thông tin giữa các bên.
Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp chỉ công bố thông tin khi giao dịch đã hoàn tất hoặc đạt đủ điều kiện pháp lý để công bố ra thị trường.
Do đó, việc xuất hiện những thông tin chưa đầy đủ hoặc chưa được xác nhận chính thức có thể gây nhiễu thông tin cho thị trường và nhà đầu tư.
Đối với các dự án bất động sản quy mô lớn, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư và thị trường nên theo dõi thông tin chính thức từ doanh nghiệp hoặc cơ quan quản lý, thay vì dựa vào các nguồn tin chưa được xác thực.
Thực tế, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cấu trúc, hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) dự án được dự báo tiếp tục sôi động.
Nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành đang tìm kiếm các dự án có quỹ đất sạch hoặc pháp lý rõ ràng để mở rộng danh mục đầu tư, trong khi một số chủ đầu tư lại lựa chọn chuyển nhượng dự án hoặc bán vốn góp nhằm tái cơ cấu dòng tiền.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng tính minh bạch thông tin trong các thương vụ M&A bất động sản ngày càng trở nên quan trọng, bởi các thông tin liên quan không chỉ tác động đến doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến thị trường, nhà đầu tư và người mua nhà trong tương lai.
Lê Hiếu
