Giao dịch căn hộ Bcons Polaris phát sinh tranh chấp: Trách nhiệm pháp lý giữa chủ đầu tư và sàn phân phối được nhìn nhận ra sao?

Từ tranh chấp cá nhân đến câu chuyện quản trị hệ thống

Theo phản ánh của khách hàng, giao dịch chuyển nhượng căn hộ tại dự án Bcons Polaris đã hoàn tất công chứng từ cuối năm 2025. Các khoản thuế, phí và hoa hồng môi giới được cho là đã thanh toán đầy đủ. Tuy nhiên, sau gần 6 tháng, hồ sơ hợp đồng mua bán vẫn chưa được bàn giao để thực hiện thủ tục sang tên.

Khách hàng cho biết nhiều lần liên hệ với người môi giới để yêu cầu hoàn tất hồ sơ nhưng liên tục nhận được những lời hứa hẹn kéo dài. Đến thời điểm gần đây, người này được cho là đã ngừng liên lạc khiến khách hàng phải trình báo vụ việc đến các đơn vị có liên quan.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng chuyên nghiệp hóa, đây không đơn thuần là tranh chấp giữa một khách hàng với một cá nhân môi giới. Điều đáng quan tâm hơn là liệu các cơ chế giám sát nội bộ của doanh nghiệp phân phối đã thực sự đủ chặt chẽ để ngăn ngừa những rủi ro tương tự hay chưa.

Chủ đầu tư có phải chịu trách nhiệm?

Về mặt pháp lý, chủ đầu tư dự án thường không trực tiếp tham gia vào các giao dịch môi giới hoặc nhận tiền từ khách hàng trong hoạt động chuyển nhượng thứ cấp.

Đối với các căn hộ đang trong giai đoạn thực hiện hợp đồng mua bán, trách nhiệm của chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào việc xác nhận chuyển nhượng hợp đồng, cập nhật thông tin khách hàng và thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu sau này.

Điều đó có nghĩa, nếu phát sinh tranh chấp do cá nhân môi giới giữ hồ sơ, chậm thực hiện thủ tục hoặc có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản thì trách nhiệm trực tiếp trước hết thuộc về cá nhân đó hoặc tổ chức quản lý người này.

Tuy nhiên, xét ở góc độ uy tín thương hiệu, những vụ việc như vậy vẫn tác động không nhỏ đến hình ảnh dự án. Khi khách hàng mua sản phẩm gắn với tên tuổi của một chủ đầu tư, mọi sự cố phát sinh trong chuỗi giao dịch đều có thể ảnh hưởng đến niềm tin của thị trường.

Trách nhiệm của sàn phân phối ở đâu?

Đây là vấn đề được nhiều chuyên gia pháp lý quan tâm.

Trên thực tế, phần lớn giao dịch bất động sản hiện nay được thực hiện thông qua các sàn phân phối hoặc đội ngũ môi giới được doanh nghiệp giao nhiệm vụ tiếp cận khách hàng.

Nếu cá nhân bị tố cáo là nhân viên hoặc cộng tác viên của một sàn giao dịch, cơ quan chức năng sẽ phải làm rõ mối quan hệ giữa người này với doanh nghiệp.

Các nội dung cần xác minh bao gồm:

• Người môi giới có thuộc biên chế hoặc hệ thống cộng tác viên chính thức hay không.
• Có được doanh nghiệp giao nhiệm vụ thực hiện giao dịch hay không.
• Việc tiếp nhận hồ sơ và xử lý thủ tục có nằm trong quy trình được doanh nghiệp phê duyệt hay không.

Trong trường hợp khách hàng chứng minh được mình giao hồ sơ và thực hiện các giao dịch dựa trên danh nghĩa của doanh nghiệp, trách nhiệm liên đới của sàn phân phối hoàn toàn có thể được xem xét theo quy định của pháp luật dân sự.

Ngược lại, nếu cá nhân môi giới tự ý thực hiện các giao dịch ngoài quy trình, nhận hồ sơ hoặc nhận tiền không thông qua hệ thống kiểm soát của công ty thì trách nhiệm pháp lý chủ yếu sẽ thuộc về cá nhân đó.

Những lỗ hổng vẫn tồn tại trên thị trường

Từ vụ việc này có thể thấy một thực tế phổ biến là nhiều khách hàng vẫn giao toàn bộ hồ sơ gốc, giấy tờ pháp lý hoặc tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính cho cá nhân môi giới mà không có cơ chế kiểm chứng độc lập.

Không ít trường hợp khách hàng chỉ nhận các cam kết bằng lời nói hoặc trao đổi qua điện thoại, trong khi thiếu biên nhận, phiếu tiếp nhận hồ sơ hoặc xác nhận chính thức từ doanh nghiệp. Đây chính là điểm yếu khiến tranh chấp dễ phát sinh và kéo dài.

Nhiều doanh nghiệp môi giới hiện nay đã áp dụng quy trình quản trị rủi ro chặt chẽ hơn, yêu cầu toàn bộ phí dịch vụ phải được chuyển vào tài khoản công ty, hồ sơ phải có phiếu tiếp nhận và mọi bước xử lý đều được cập nhật trên hệ thống. Những quy trình này không chỉ giúp bảo vệ khách hàng mà còn giúp doanh nghiệp tránh các tranh chấp liên quan đến hành vi cá nhân của nhân viên.

Cần minh bạch hóa quy trình giao dịch

Các chuyên gia cho rằng cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, việc chuẩn hóa quy trình chuyển nhượng là yêu cầu bắt buộc.

Khách hàng cần được cung cấp đầy đủ thông tin về đơn vị chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thời hạn xử lý, đầu mối hỗ trợ và cơ chế giám sát tiến độ giao dịch. Trong khi đó, các sàn giao dịch cũng phải tăng cường kiểm soát hoạt động của đội ngũ môi giới nhằm hạn chế tình trạng giao dịch dựa trên niềm tin cá nhân.

Hiện vụ việc liên quan đến giao dịch căn hộ tại Bcons Polaris đã được cơ quan chức năng tiếp nhận để xem xét, xác minh. Dù kết quả cuối cùng vẫn phải chờ kết luận từ cơ quan điều tra, nhưng câu chuyện này một lần nữa cho thấy tính cấp thiết của việc minh bạch hóa quy trình giao dịch và nâng cao trách nhiệm quản lý trong lĩnh vực môi giới bất động sản.

PV