Nhà ở dẫn dắt M&A doanh nghiệp đẩy mạnh tái cơ cấu danh mục
Báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam cho thấy thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản đã phục hồi rõ nét trong năm 2025 sau thời gian trầm lắng. Lũy kế 11 tháng, tổng giá trị giao dịch đạt khoảng 2,4 tỷ USD và có thể cao hơn nếu tính cả các thương vụ chưa công bố.
Trong cơ cấu giao dịch, bất động sản nhà ở chiếm hơn 70% tổng giá trị, tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Các phân khúc còn lại gồm bất động sản thương mại (17,7%), nghỉ dưỡng (5,3%) và bất động sản công nghiệp (hơn 3%).
Năm 2025 cũng ghi nhận làn sóng tái cơ cấu danh mục đầu tư mạnh mẽ của các doanh nghiệp niêm yết nhằm cải thiện dòng tiền và giảm áp lực tài chính. Tiêu biểu như Vinaconex (VCG) thoái toàn bộ 51% vốn tại Vinaconex ITC (VCR); Phú Mỹ Hưng chuyển nhượng 49% dự án Hồng Hạc City cho Nomura Real Estate Asia.
Bên cạnh đó, nhiều thương vụ đáng chú ý khác diễn ra tại các phân khúc khu đô thị và thương mại, phản ánh xu hướng chủ đầu tư chủ động tái cấu trúc, tập trung vào dự án cốt lõi và hiệu quả hơn.
Bảng giá đất mới và yêu cầu khắt khe từ dòng vốn ngoại
Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, dù giá trị giao dịch công bố mới đạt khoảng 74 triệu USD trong 11 tháng, JLL cho biết chiến lược đầu tư đã có sự dịch chuyển rõ rệt. Thay vì thuê đất và tự phát triển từ đầu, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên mua lại các khu công nghiệp đã hoàn thiện hạ tầng nhằm rút ngắn thời gian triển khai và hạn chế rủi ro pháp lý.
Dự báo về năm 2026, bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định thị trường M&A bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng theo hướng thận trọng và thực chất hơn. Dòng vốn được kỳ vọng sẽ tập trung vào các tài sản có khả năng chống chịu tốt như bất động sản công nghiệp, kho vận, trung tâm dữ liệu, văn phòng hạng A và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.
Một yếu tố tác động mạnh là việc áp dụng bảng giá đất mới trên toàn quốc. Khi chi phí sử dụng đất tăng và trở nên minh bạch hơn, chiến lược định giá trong M&A sẽ dịch chuyển từ khai thác chênh lệch địa tô sang đánh giá năng lực phát triển dự án thực chất. Các dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ có lợi thế rõ rệt, trong khi những dự án còn vướng pháp lý có thể phải chuyển nhượng để giảm áp lực tài chính.
Đối với dòng vốn FDI, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, tính minh bạch pháp lý được xem là điều kiện tiên quyết. Các nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng giải ngân nhanh cho những “dự án sạch”, đồng thời đặt ra yêu cầu ngày càng cao về tiêu chuẩn ESG và khả năng đáp ứng cam kết Net Zero.
Theo JLL, để thu hút hiệu quả dòng vốn trong giai đoạn tới, doanh nghiệp bất động sản trong nước cần tập trung vào 4 yếu tố then chốt: hoàn thiện pháp lý dự án; định giá theo chuẩn quốc tế; linh hoạt trong cấu trúc giao dịch (liên doanh, chuyển nhượng); và minh bạch hóa báo cáo tài chính được kiểm toán.
Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ chọn lọc, những doanh nghiệp có nền tảng pháp lý vững chắc và chiến lược phát triển bền vững sẽ là bên hưởng lợi lớn nhất từ làn sóng M&A giai đoạn 2026–2027.
Trần Như
