Thanh khoản căn hộ TP.HCM bật tăng mạnh, cao nhất 5 năm
Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì đà tăng trưởng tích cực, thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.
Năm 2025, GDP Việt Nam tăng khoảng 8%, trong khi tổng vốn FDI đạt 38,4 tỷ USD. Đây là những yếu tố nền tảng giúp củng cố niềm tin của thị trường, đồng thời thúc đẩy nhu cầu mua nhà quay trở lại sau giai đoạn trầm lắng.
Theo báo cáo quý IV/2025 của Savills, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Thanh khoản cải thiện mạnh cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu và có xu hướng phục hồi nhanh hơn so với nguồn cung.
Đáng chú ý, đà phục hồi này không đến từ việc gia tăng nguồn cung mới, mà chủ yếu nhờ lực cầu tích lũy từ giai đoạn trước, cùng với tâm lý thị trường được cải thiện.
Giá căn hộ tiếp tục neo cao, nguồn cung lệch về phân khúc cao cấp
Một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay là sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 102 triệu đồng/m², tiếp tục xu hướng tăng trong bối cảnh nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp.
Cơ cấu nguồn cung cho thấy sự lệch pha rõ rệt: Căn hộ trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56%; Phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² chỉ chiếm khoảng 12%. Thực tế này khiến người mua nhà có nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, ngày càng khó tiếp cận nhà ở tại khu vực nội đô.
Các chuyên gia nhận định, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền không chỉ là vấn đề ngắn hạn mà có thể kéo dài nếu các vướng mắc pháp lý và quy trình phê duyệt dự án chưa được tháo gỡ triệt để. Dù thị trường đang có dấu hiệu khởi sắc, nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM vẫn chưa cải thiện đáng kể.
Trong ngắn hạn, nguồn cung chủ yếu đến từ: Các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu; Các dự án được tái khởi động sau thời gian tạm dừng. Điều này phản ánh thực tế rằng quá trình phê duyệt dự án mới vẫn còn nhiều điểm nghẽn, khiến nguồn cung không thể tăng nhanh trong thời gian ngắn.
Theo dự báo, trong giai đoạn 2026 – 2028, TP.HCM sẽ có khoảng 58.000 căn hộ được đưa ra thị trường từ khoảng 80 dự án. Trong đó, khu vực phía Đông tiếp tục đóng vai trò chủ lực, chiếm khoảng 50% tổng nguồn cung mới. Xu hướng này gắn liền với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và các đại đô thị tại khu vực này, giúp gia tăng khả năng kết nối với trung tâm thành phố.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét
Trước áp lực giá nhà tăng cao tại khu vực trung tâm, người mua đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven hoặc các tỉnh giáp ranh TP.HCM.
Những khu vực này sở hữu nhiều lợi thế như: Mặt bằng giá thấp hơn; Quỹ đất lớn; Nguồn cung đa dạng hơn. Đồng thời, sự phát triển của các tuyến hạ tầng trọng điểm như vành đai, cao tốc, cầu vượt… đang rút ngắn khoảng cách di chuyển, giúp các khu vực vùng ven trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua nhà. Xu hướng “ly tâm” này được dự báo sẽ tiếp tục chi phối thị trường bất động sản TP.HCM trong nhiều năm tới.
Không chỉ phân khúc căn hộ, thị trường biệt thự và nhà liền kề TP.HCM cũng đang chứng kiến sự gia tăng đáng kể về nguồn cung. Trong năm 2025, nguồn cung mới đạt khoảng 4.100 căn, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên khoảng 4.800 căn, tăng tới 397% so với cùng kỳ năm trước.
Lượng giao dịch đạt khoảng 2.000 căn, cho thấy mức độ quan tâm đáng kể từ thị trường, đặc biệt đối với các dự án quy mô lớn tại khu vực ven đô. Giá bán trung bình đạt khoảng 233 triệu đồng/m² đất, giảm so với cùng kỳ do nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu vực có mức giá thấp hơn trung tâm.
Theo dự báo, từ nay đến năm 2028, thị trường TP.HCM sẽ bổ sung khoảng 15.500 căn biệt thự và nhà liền kề từ 22 dự án. Đáng chú ý, khoảng 90% nguồn cung sẽ tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như: Cần Giờ; Bình Chánh; Nhà Bè; Quận 12
Điều này cho thấy xu hướng phát triển đô thị mở rộng đang diễn ra mạnh mẽ, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.
Dù nguồn cung tại khu vực vùng ven gia tăng nhanh, các chuyên gia cho rằng khả năng hấp thụ trong dài hạn vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Trong đó, 3 yếu tố then chốt gồm: Tiến độ phát triển hạ tầng giao thông; Khả năng hình thành cộng đồng cư dân; Mức độ hoàn thiện tiện ích đô thị. Những dự án có quy hoạch bài bản, tích hợp đầy đủ tiện ích và kết nối hạ tầng tốt sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút người mua ở thực.
Ngược lại, các dự án nằm xa khu dân cư hiện hữu, thiếu tiện ích hoặc chậm triển khai hạ tầng có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản trong dài hạn.
Có thể thấy, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi với thanh khoản cải thiện rõ rệt.
Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn chưa đồng đều khi: Nguồn cung mới chưa tăng tương xứng; Cơ cấu sản phẩm mất cân đối; Giá nhà vẫn ở mức cao
Trong bối cảnh đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và sự lên ngôi của các đại đô thị sẽ tiếp tục là động lực chính dẫn dắt thị trường trong giai đoạn 2026 – 2028.
Trần Như
