Vốn chủ tăng mạnh, nhưng không hoàn toàn “tự thân”
Nếu chỉ nhìn vào bề nổi của báo cáo tài chính, Thời Đại Mới T&T rõ ràng là một trong những cái tên nổi bật nhất năm 2025. Vốn chủ sở hữu tăng vọt, lợi nhuận sau thuế lập kỷ lục, quy mô tài sản mở rộng nhanh – tất cả tạo nên hình ảnh của một doanh nghiệp đang “bứt tốc” mạnh mẽ trong chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản. Nhưng khi bóc tách kỹ hơn, câu chuyện không còn đơn giản như vậy.
Điểm đáng chú ý đầu tiên là vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đã tăng từ hơn 7.700 tỷ đồng lên hơn 26.000 tỷ đồng – mức tăng gần gấp 3,5 lần chỉ trong một kỳ báo cáo. Đây là con số không dễ đạt được, ngay cả với các doanh nghiệp bất động sản lớn.
Tuy nhiên, phần tăng này không đến chủ yếu từ việc góp vốn mới mà lại nằm ở khoản lợi nhuận sau thuế chưa phân phối, lên tới hơn 15.000 tỷ đồng. Điều đó cho thấy doanh nghiệp đã ghi nhận một năm kinh doanh cực kỳ hiệu quả, ít nhất là trên sổ sách.
Ở góc độ tích cực, đây là dấu hiệu cho thấy các dự án đã bắt đầu mang lại dòng tiền và lợi nhuận thực tế. Nhưng ở góc độ thận trọng, cần đặt câu hỏi: mức lợi nhuận này đến từ bán hàng thực hay từ việc ghi nhận doanh thu theo tiến độ? Đây là điểm mà giới phân tích thường đặc biệt lưu ý với doanh nghiệp địa ốc.
Nợ phình to: Đòn bẩy cao đi kèm rủi ro lớn
Nếu vốn chủ sở hữu tăng nhanh, thì nợ phải trả còn tăng nhanh hơn. Từ khoảng 7.000 tỷ đồng, tổng nợ của Thời Đại Mới T&T đã vọt lên hơn 120.000 tỷ đồng – một bước nhảy gần như “phi mã”.
Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu theo đó tăng từ 0,9 lần lên 4,6 lần. Trong ngành bất động sản, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là điều không mới, nhưng mức trên 4 lần thường được xem là vùng rủi ro cao.
Đáng nói hơn, doanh nghiệp còn ghi nhận dư nợ trái phiếu riêng lẻ hơn 8.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy nguồn vốn huy động không chỉ đến từ ngân hàng mà còn từ thị trường trái phiếu – kênh vốn có chi phí cao hơn và nhạy cảm với biến động niềm tin của nhà đầu tư.
Nói thẳng ra, doanh nghiệp đang “chạy nhanh” bằng vốn vay. Khi thị trường thuận lợi, đây là chiến lược giúp tối đa hóa lợi nhuận. Nhưng nếu thanh khoản thị trường giảm, áp lực trả nợ sẽ lập tức lộ rõ.
Một điểm khác đáng chú ý là sự suy giảm rõ rệt của các chỉ số thanh khoản. Hệ số thanh toán ngắn hạn giảm từ gần 4 lần xuống còn 1,28 lần – mức vẫn trên ngưỡng an toàn nhưng đã mất đi “vùng đệm” đáng kể. Đáng lo hơn là hệ số thanh toán nhanh chỉ còn 0,99 lần, tức là gần như vừa đủ để trang trải nợ ngắn hạn nếu không tính đến hàng tồn kho.
Vấn đề nằm ở chỗ: phần lớn tài sản của doanh nghiệp lại đang nằm ở các dự án dở dang hoặc hàng tồn kho bất động sản. Đây là những tài sản có giá trị lớn nhưng không dễ chuyển thành tiền trong ngắn hạn, đặc biệt nếu thị trường chững lại. Nói cách khác, doanh nghiệp có thể “giàu trên giấy”, nhưng dòng tiền thực lại không quá dư dả.
Ở chiều ngược lại, chỉ số ROE đạt gần 59% là một con số rất hiếm gặp. Điều này phản ánh khả năng sinh lời trên vốn chủ cực kỳ cao, ít nhất trong ngắn hạn.
Nhưng cần nhìn nhận thực tế: ROE cao trong bối cảnh đòn bẩy tài chính lớn thường không hoàn toàn là tín hiệu tích cực. Nó có thể là hệ quả của việc sử dụng nợ quá nhiều để khuếch đại lợi nhuận. Nói đơn giản, lợi nhuận cao nhưng rủi ro cũng cao tương ứng.
Bài toán phía trước: Không chỉ là tăng trưởng
Thời Đại Mới T&T đang đứng trước một ngã rẽ quan trọng. Doanh nghiệp đã có quy mô, có lợi nhuận và có quỹ dự án lớn – những yếu tố giúp duy trì vị thế trong ngành. Nhưng để đi đường dài, câu chuyện không còn là tăng trưởng bao nhiêu phần trăm, mà là quản trị rủi ro như thế nào.
Việc cơ cấu lại nợ, đặc biệt là giảm phụ thuộc vào nợ ngắn hạn và trái phiếu lãi suất cao, sẽ là ưu tiên hàng đầu. Song song đó, doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện và bàn giao dự án để thu tiền thật, cải thiện dòng tiền và thanh khoản.
Một điểm cộng là báo cáo tài chính đã được kiểm toán với ý kiến chấp nhận toàn phần, phần nào củng cố niềm tin về tính minh bạch. Tuy nhiên, thị trường sẽ không chỉ nhìn vào báo cáo, mà còn theo dõi cách doanh nghiệp xử lý áp lực tài chính trong thời gian tới.
Ở thời điểm hiện tại, Thời Đại Mới T&T là hình mẫu điển hình của một doanh nghiệp tăng trưởng nóng bằng đòn bẩy. Nếu thị trường bất động sản tiếp tục thuận lợi, đây có thể là “cỗ máy tạo lợi nhuận”. Nhưng nếu thị trường đảo chiều, chính cấu trúc vốn hiện tại sẽ trở thành thử thách lớn nhất.
Trần Như
