Những năm 2006 – 2007, cùng với quá trình đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở giá rẻ tại Hà Nội trở nên nóng hơn bao giờ hết. Nhìn thấy tiềm năng của thị trường này, một số chủ đất đã bắt đầu xây dựng các tòa nhà cao tầng, với nhiều căn hộ hay còn gọi là chung cư mini (CCMN) để cho thuê và bán.
Tuy nhiên, phải đến khi Nghị định số 7 ngày 26/6/2010 của Chính phủ (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nhắc tới việc cấp sổ cho CCMN); Nghị định số 71 của Chính phủ (tháng 8/2010); Luật Nhà ở năm 2014 (CCMN được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ và được bán sau khi có giấy chứng nhận) thì loại hình này mới bắt đầu nở rộ.
Khảo sát nhiều quận nội thành của Hà Nội như Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm… nhất là các khu vực gần các trường đại học lớn, số lượng CCMN ngày càng “mọc lên như nấm”.
Đặc điểm của các CCMN này là thường được xây dựng trong những ngõ, ngách nhỏ hẹp, có chiều cao từ 7 – 10 tầng, thậm chí có nhiều tòa, chủ đầu tư sẵn sàng xây trái phép “vượt” nhiều tầng. Mỗi tầng chia thành nhiều căn hộ, mỗi căn rộng từ 25 – 50m2, có đầy đủ bếp, phòng ngủ, phòng tắm…
Phân tích với PV Đô Thị Mới, kiến trúc sư Trần Hoàng Hãn cho biết: Nếu tính theo giá đất và chi phí xây dựng năm 2015 tại Hà Nội, thì tổng chi phí hoàn thiện một căn hộ CCMN, có diện tích 35m2 để bán, chỉ tầm 370 triệu đồng (10,5 triệu đồng/m2). Nếu là căn hộ CCMN cho thuê với cùng diện tích thì chủ đầu tư chỉ cần bỏ ra khoảng 210 triệu đồng (6 triệu đồng/m2).
Trong khi đó, theo khảo sát thực tế, thời điểm năm 2015 – 2017, nhiều tòa CCMN trên địa bàn quận Thanh Xuân như ở số 37, ngách 29/70 Khương Hạ (nơi xảy ra vụ cháy khiến 56 người thiệt mạng) hay CCMN số 22B, ngách 236/17 Khương Đình (CCMN bị nứt cột nghiêm trọng khiến toàn bộ cư dân phải di dời khẩn cấp) thì giá bán thời điểm đó là khoảng 660 – 700 triệu đồng/căn, tương đương 18,8 – 20 triệu đồng/m2. Như vậy, với mỗi căn CCMN, chủ đầu tư sẽ thu lợi nhuận gần gấp đôi.
Từ mối lợi lớn như phân tích ở trên, số lượng CCMN tại Hà Nội những năm gần đây đã tăng theo cấp số nhân. Đến cuối năm 2023, qua thống kê, TP Hà Nội đã có khoảng 2.000 CCMN.
23h ngày 12/9/2023, một ngọn lửa xuất phát từ khu để xe máy tầng một của tòa CCMN cao 10 tầng (chỉ được cấp phép xây dựng 6 tầng) trong ngõ 29/70 ở phố Khương Hạ, phường Khương Đình (quận Thanh Xuân, Hà Nội) đã bốc lên, thiêu rụi tất cả.
Thời điểm đó, tòa chung cư 10 tầng, rộng hơn 200 m2, chia làm 45 căn hộ cho thuê và bán đã tắt gần hết đèn. Đa số cư dân đã đi ngủ sau một ngày làm việc mệt mỏi. Nghe tiếng nổ nhỏ và chuông báo cháy, một số thanh niên từ các tầng chạy xuống dưới dập lửa. Nhưng khi ngọn lửa bùng lên dữ dội, mọi người lại hò nhau chạy ngược lên tầng thượng kêu cứu, một số thì nhảy xuống mái tôn nhà kế bên…
Đến 1h ngày 13/9/2023, hỏa hoạn cơ bản được khống chế nhưng bên trong vẫn còn nhiều khói, phía mặt tiền còn lửa nhỏ. Một con số đau lòng, gây sốc dư luận được công bố khiến cả cả nước chìm trong không khí tang thương: vụ cháy đã khiến 56 người tử vong, 37 người bị thương. Đây là vụ hỏa hoạn gây tổn thất nặng nề nhất về người trong suốt 21 năm qua.
Kết luận giám định của Viện khoa học Hình sự - Bộ Công an cho biết, nguyên nhân vụ cháy là do chập mạch ở đường dây dẫn điện tại khu vực bình ắc quy, thuộc phần đầu xe mô tô sử dụng động cơ xăng (xe tay ga).
Cũng trên địa bàn quận Thanh Xuân, gần 6 tháng sau thảm họa cháy, cư dân sinh sống tại tòa CCMN 8 tầng (chỉ được cấp phép xây 5 tầng) ở số 22B, ngách 236/17 Khương Đình lại phát hiện ra khu vực tầng 1, nơi dùng làm chỗ để xe, có hai cột bê tông có những khe nứt lớn ngang, dọc từ chân cột lên đến trần nhà. Toàn bộ cư dân trong tòa nhà buộc phải di dời khẩn cấp để bảo toàn tính mạng.
Gần thời điểm tòa nhà bị sự cố nứt cột, CCMN số 22B cũng vừa bị Công an quận Thanh Xuân nêu tên trong danh sách 90 công trình nhà ở nhiều căn hộ (CCMN) còn tồn tại, vi phạm về PCCC.
Trao đổi với PV, ông Nguyễn Hồng Phong - Trưởng ban Quản lý tòa CCMN trên, cho biết, hai cột giữa tòa nhà bị nứt vỡ mất khả năng chịu lực. Ngoài ra, 4 cột quanh cùng dầm chịu lực cũng bị ảnh hưởng.
Cũng theo ông Phong, so với bản thiết kế, phần chịu lực của tòa nhà bị khuyết một thanh dầm ra thang máy. Đồng thời, tiết diện của cột chống nhà nhỏ hơn so với bản thiết kế. Mức chi phí sửa chữa sự cố dự kiến có thể lên đến 4-5 tỷ đồng.
Trao đổi với Đô Thị Mới từ góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, các văn bản hiện hành không có quy định chi tiết khái niệm CCMN. Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng; tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên (khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này) thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ”.
Khi xảy ra sự cố hư hỏng nhà chung cư, nếu trong thời hạn bảo hành thì trách nhiệm sửa thuộc về chủ đầu tư. Trường hợp hết hạn bảo hành thì trách nhiệm thuộc về chủ sở hữu là những người sinh sống trực tiếp trong tòa nhà. Ngoại trừ một số trường hợp theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, cho thuê.
CCMN ở số 22B, ngõ 236, phố Khương Đình, phường Hạ Đình, mặc dù mới đưa vào sử dụng (năm 2017), nhưng công trình đang có dấu hiệu xuống cấp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến an toàn tính mạng của cư dân sinh sống tại đây. Luật sư cho rằng trong quá trình thanh tra, kiểm tra, nếu phát hiện những vi phạm quy định về xây dựng, các tổ chức/cá nhân có liên quan sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Đối với chủ đầu tư là cá nhân có hành vi vi phạm quy định về xây dựng, nếu gây hậu quả nghiêm trọng có thể bị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Vi phạm quy định về xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng” theo quy định tại Điều 298 Bộ luật Hình sự 2015 (được sửa đổi bởi Khoản 100 Điều 1 Luật số 12/2017/QH14).
Còn GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì nhận định: Bản chất của CCMN không xấu. Chủ đầu tư xây dựng nhà có nhiều điểm tương đồng với các căn chung cư hiện đại nhưng có mức giá thấp hơn. Xây dựng xong thì tiến hành chia phòng cho thuê/bán, phù hợp với thu nhập và nhu cầu sinh sống của một bộ phận người dân. Việc xây dựng cũng dựa trên những yêu cầu, tiêu chí của pháp luật đã quy định công khai, minh bạch.
Tuy nhiên, để xảy ra tai nạn thương tâm như vụ cháy ở Thanh Xuân thì có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ lòng tham của chủ đầu tư. Họ không quan tâm đến mạng sống, sự an toàn của cư dân sinh sống trong toà nhà, bỏ qua mọi quy định của pháp luật đề ra cho loại hình nhà ở này…
