Áp lực nội – Cơ hội ngoại tăng trưởng mạnh cả về giá trị và số lượng giao dịch
Sau giai đoạn 2022–2023 khó khăn với thanh khoản thị trường sụt giảm, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước phải đối diện cùng lúc ba sức ép: lãi suất vay cao, trái phiếu đến hạn và thủ tục pháp lý kéo dài. Kết quả là nhiều quỹ đất lớn rơi vào trạng thái “đóng băng vốn”, không thể triển khai hoặc khai thác thương mại chậm tiến độ.
Trong khi đó, các nhà đầu tư ngoại, vốn đang tìm kiếm thị trường mới nổi có tăng trưởng ổn định và nhu cầu nhà ở, khu công nghiệp lớn coi đây là cơ hội mua vào ở mức định giá hấp dẫn. Khung pháp lý mới từ Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 cũng đang tạo môi trường minh bạch hơn cho các thương vụ, đặc biệt là chuyển nhượng vốn, pháp nhân dự án (SPV).
6 tháng đầu năm 2025: tổng giá trị M&A BĐS Việt Nam ước đạt ~1,8 tỷ USD, tăng gần 30% so với cùng kỳ 2024.
Tháng 7/2025: ghi nhận 34 thương vụ, tổng giá trị ~786 triệu USD, cho thấy hoạt động duy trì liên tục thay vì chỉ tập trung vào vài quý cao điểm.
Dòng vốn ngoại chiếm tỷ trọng áp đảo ở các thương vụ quy mô lớn, đặc biệt từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc.
Các thương vụ tiêu biểu
CapitaLand Development (Singapore) mua dự án đô thị Tân Thành (Bình Dương) từ Becamex IDC với giá ~553 triệu USD. Đây là một trong các giao dịch quy mô lớn nhất 2025, giúp CapitaLand mở rộng quỹ đất tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đồng thời mang về cho Becamex lượng vốn đáng kể để tái đầu tư vào các dự án hạ tầng – công nghiệp.
Keppel (Singapore) thoái 70% vốn tại dự án Saigon Sports City, dự kiến thu ~7.130 tỷ đồng tiền mặt. Đồng thời, Keppel Land cũng thoái khỏi dự án Palm City (TP.HCM) và cổ phần tại Nam Long (NLG), cho thấy chiến lược cơ cấu danh mục mạnh tay, tập trung vào dự án trọng điểm và tối ưu hiệu quả vốn.
Novaland chuyển nhượng hàng loạt phần vốn tại các công ty dự án: Gia Đức (Phoenix Island): 49%/46% vốn, giá trị ~1.725 tỷ đồng. Thạnh Mỹ Lợi – No Va Mỹ Đình: bán 40% vốn, thu ~8.600 tỷ đồng. Aqua City: bán 19% vốn, thu ~973 tỷ đồng.
Chiến lược này giúp Novaland giảm áp lực tài chính, đồng thời duy trì quyền kiểm soát ở các dự án chiến lược.
Nishi Nippon Railroad mua 25% dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long. Liên danh Sumitomo Forestry – Kumagai Gumi – NTT Urban Development hợp tác cùng Kim Oanh Group triển khai đại dự án The One World. Đây là tín hiệu rõ ràng về sự quan tâm dài hạn của vốn Nhật vào thị trường Việt Nam.
Pháp lý là yếu tố “mở khóa” thị trường dẫn dắt làn sóng M&A
Luật Kinh doanh BĐS 2023: có hiệu lực 1/1/2025, quy định rõ hơn về điều kiện chuyển nhượng dự án, giảm rủi ro cho mô hình liên doanh.
Luật Đất đai 2024: lộ trình áp dụng bảng giá đất thống nhất từ 1/1/2026 giúp nhà đầu tư dễ định giá và xây dựng mô hình tài chính.
Hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, các KCN tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Bình Dương… đang thu hút mạnh vốn ngoại. BW Industrial (JV Warburg Pincus – Becamex) mở rộng nhanh, Kinh Bắc (KBC) tăng huy động vốn để triển khai KCN mới.
Ở phân khúc Nhà ở đại đô thị Vinhomes và một số chủ đầu tư lớn vẫn giữ sức bán tốt tại Hà Nội, TP.HCM và đô thị vệ tinh, tạo điều kiện cho các thương vụ hợp tác vốn – chia sẻ quỹ đất.
Còn phân khúc Nghỉ dưỡng và second home giao dịch tập trung vào các dự án pháp lý hoàn thiện và đã có hạ tầng, tránh rủi ro về thời gian triển khai.
Đối với doanh nghiệp nội: Bán chọn lọc các dự án đóng băng vốn, giữ lại dự án có khả năng sinh dòng tiền sớm. Hợp tác với đối tác ngoại có năng lực vốn và kinh nghiệm triển khai quốc tế. Sử dụng điều khoản bảo lưu quyền mua lại (buy-back) hoặc chia lợi nhuận theo giai đoạn để tránh mất quyền kiểm soát dài hạn.
Đối với nhà đầu tư ngoại: Ưu tiên dự án “brownfield” (pháp lý hoàn thiện 60–80%) để giảm rủi ro. Sử dụng cấu trúc giao dịch SPV-level với điều kiện tiên quyết rõ ràng về đất, giá đất, nghĩa vụ tài chính. Tập trung vào KCN ở vùng kinh tế trọng điểm, nhà ở đại đô thị, nghỉ dưỡng ở các điểm du lịch lớn.
Triển vọng 12–24 tháng tới, hoạt động M&A bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì nhịp giao dịch cao, với kỳ vọng xuất hiện thêm các thương vụ hàng chục nghìn tỷ đồng. Mô hình liên minh chiến lược giữa doanh nghiệp nội – ngoại sẽ chiếm ưu thế, vừa giúp bên bán giải quyết áp lực vốn, vừa giúp bên mua nhanh chóng tiếp cận thị trường đầy tiềm năng.
Nếu khung pháp lý mới được triển khai đồng bộ, cùng với sự phục hồi niềm tin của người mua và thị trường vốn, giai đoạn 2025–2027 có thể là “kỷ nguyên vàng” của M&A bất động sản Việt Nam.
Trần Như
