Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung chương riêng về nhà cho thuê
Sáng 22/10, tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, Chính phủ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đề xuất nhiều thay đổi về chính sách phát triển và quản lý nhà ở. Dự thảo gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023.
Một điểm đáng chú ý là bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, từ nguồn vốn, điều kiện đầu tư, thủ tục triển khai đến chính sách ưu đãi, giá thuê và quản lý vận hành.
Theo định hướng của cơ quan soạn thảo, việc xây dựng cơ chế riêng nhằm khuyến khích doanh nghiệp và các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà cho thuê, mở rộng lựa chọn cho người dân chưa đủ điều kiện mua nhà hoặc có nhu cầu thuê để sinh sống, làm việc.
Về giá thuê, dự thảo quy định chủ đầu tư thỏa thuận với người thuê nhưng phải bảo đảm nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư xây dựng, bảo trì, vận hành, thuế, phí và lợi nhuận theo phương án kinh doanh. Giá thuê không được vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Quy định này đặt ra yêu cầu cân bằng giữa khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp và khả năng chi trả của người thuê. Hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào chính sách ưu đãi, cách xác định khung giá và nguồn cung nhà ở được đưa ra thị trường.
Điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ
Đối với nhà ở xã hội, dự thảo đề xuất luật hóa một số cơ chế, chính sách thí điểm tại Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP nhằm tạo cơ sở pháp lý cho quá trình triển khai.
Đáng chú ý, dự thảo quy định điều kiện bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà. Người mua được bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định, với điều kiện đã được cấp giấy chứng nhận. Nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo pháp luật về thuế.
Dự thảo cũng đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định phương án thực hiện nghĩa vụ về nhà cho thuê và nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, thông qua bố trí quỹ đất trong dự án, bố trí đất tại vị trí khác hoặc nộp khoản tiền tương đương. Chính phủ sẽ quy định chi tiết cơ chế này.
Với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, dự thảo bổ sung nguyên tắc gắn với tái thiết đô thị, đề xuất thêm phương thức đầu tư đối tác công tư (BT) và đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư.
Đây là lĩnh vực còn nhiều vướng mắc về nguồn vốn, bồi thường, tái định cư và sự đồng thuận của cư dân. Vì vậy, hiệu quả chính sách không chỉ phụ thuộc vào thủ tục đầu tư mà còn ở phương án tài chính và trách nhiệm của các bên liên quan.
Phân cấp 20/21 thủ tục, cắt giảm 75% điều kiện kinh doanh
Một nội dung lớn khác là đẩy mạnh phân cấp quản lý nhà ở theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Chính phủ đề xuất giao địa phương thực hiện 20 trong tổng số 21 thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực này. Thủ tục còn lại, liên quan đến cho thuê nhà ở công vụ, thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng.
Cùng với đó, dự thảo đặt mục tiêu cắt giảm 75% điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục.
Nếu được thông qua và triển khai hiệu quả, các thay đổi này có thể giảm chi phí tuân thủ, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, việc phân cấp cần đi kèm cơ chế xác định rõ trách nhiệm, bảo đảm năng lực thực thi và hạn chế tình trạng áp dụng không thống nhất giữa các địa phương.
Dự thảo đồng thời điều chỉnh quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe và trách nhiệm của ban quản trị, chủ đầu tư, cư dân cùng đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Quy định về khu vực hạn chế phân lô bán nền cũng được đề xuất điều chỉnh theo hướng tăng thẩm quyền quyết định của địa phương.
Theo cơ quan soạn thảo, việc giảm số điều trong dự thảo nhằm loại bỏ những nội dung trùng lặp với luật khác hoặc chuyển sang quy định quản lý cụ thể hơn, không đồng nghĩa với việc cắt giảm tương ứng quyền và nghĩa vụ của người dân, doanh nghiệp.
Nhìn chung, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tập trung vào ba hướng chính: phát triển nhà ở cho thuê, đơn giản hóa thủ tục và phân cấp quản lý, đồng thời tháo gỡ vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ.
Các đề xuất hiện vẫn trong quá trình Quốc hội xem xét, thảo luận. Tác động cụ thể đối với người mua, người thuê nhà và doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào nội dung được thông qua cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành sau đó.
Trần Như
