Đòn bẩy tài chính cao, “một đồng vốn gánh hơn năm đồng nợ”
Theo báo cáo tài chính năm 2025, vốn chủ sở hữu của Tandoland đạt khoảng 1.160 tỷ đồng, trong khi tổng nợ phải trả lên tới 6.135 tỷ đồng. Điều này khiến hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E) tăng lên 5,29 lần – mức cao ngay cả trong ngành bất động sản, vốn đã đặc trưng bởi việc sử dụng đòn bẩy lớn.
Cơ cấu nợ cho thấy áp lực tài chính không nhỏ khi doanh nghiệp đang vay ngân hàng khoảng 3.521 tỷ đồng – nguồn vốn có chi phí lãi vay và nghĩa vụ trả nợ định kỳ. Bên cạnh đó là 2.521 tỷ đồng các khoản phải trả khác, chủ yếu liên quan đến nhà thầu, đối tác và các bên liên quan.
Ngoài ra, dư nợ trái phiếu còn khoảng 92,5 tỷ đồng, dự kiến đáo hạn vào tháng 10/2026. Dù quy mô không lớn so với tổng nợ, nhưng trong bối cảnh dòng tiền hạn chế, đây vẫn là nghĩa vụ cần được theo dõi sát sao.
Không chỉ áp lực từ cấu trúc vốn, hiệu quả kinh doanh của Tandoland cũng chưa đủ để tạo lớp đệm tài chính. Năm 2025, doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận lỗ ròng 29,2 tỷ đồng, dù đã cải thiện so với mức lỗ hơn 114 tỷ đồng của năm trước.
Lỗ lũy kế theo đó đã vượt 190 tỷ đồng, làm suy giảm vốn chủ sở hữu và khả năng chống chịu trước biến động thị trường.
Các chỉ số sinh lời tiếp tục ở mức âm: ROA đạt -0,40%; ROE đạt -2,52%
Điều này cho thấy nguồn vốn vay chưa được chuyển hóa hiệu quả thành lợi nhuận và dòng tiền. Trong khi đó, chi phí tài chính vẫn phát sinh đều đặn, làm gia tăng áp lực trong trung và dài hạn.
Xét về chỉ số thanh khoản, hệ số thanh toán hiện hành đạt 5,77 lần và thanh toán nhanh đạt 1,84 lần – mức tương đối tích cực. Tuy nhiên, các chỉ số này mang tính kế toán nhiều hơn thực chất.
Nguyên nhân là phần lớn tài sản của doanh nghiệp nằm ở các dự án bất động sản đang triển khai dở dang – khó có thể chuyển đổi nhanh thành tiền mặt. Điều này đồng nghĩa Tandoland có thể chưa gặp áp lực thanh khoản ngay lập tức, nhưng rủi ro sẽ gia tăng nếu dòng tiền không cải thiện trong tương lai.
Dragon Eden: Trung tâm dòng tiền, cũng là “điểm nghẽn”
Điểm đáng chú ý trong mô hình tài chính của Tandoland là sự phụ thuộc gần như tuyệt đối vào một dự án duy nhất – Dragon Eden (Khu dân cư Mai Bá Hương).
Dự án có quy mô khoảng 146,8 ha, tổng mức đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng, cung cấp hơn 5.300 sản phẩm gồm đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ. Với vị trí tại cửa ngõ phía Tây TP.HCM, dự án được kỳ vọng hưởng lợi từ các công trình hạ tầng lớn như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến cao tốc kết nối.
Tuy nhiên, sau nhiều năm triển khai, dự án vẫn chủ yếu trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng và phát triển từng phần. Điều này khiến một lượng vốn lớn bị “giam” trong tài sản dở dang, chưa thể ghi nhận doanh thu và dòng tiền.
Ở góc độ tài chính, Dragon Eden vừa là “cục nam châm vốn”, vừa là “điểm nghẽn dòng tiền”. Dự án liên tục cần vốn đầu tư nhưng chưa tạo nguồn thu tương xứng trong ngắn hạn.
Khác với nhiều doanh nghiệp bất động sản có danh mục dự án đa dạng, Tandoland đang vận hành theo mô hình tập trung cao. Điều này khiến doanh nghiệp rơi vào thế “đặt cược một cửa” – mọi biến động về tiến độ, pháp lý hay thanh khoản của Dragon Eden đều ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe tài chính.
Trong trường hợp dự án được đẩy nhanh tiến độ và thị trường hấp thụ tốt, dòng tiền có thể cải thiện, giúp doanh nghiệp giảm áp lực nợ. Ngược lại, nếu tiến độ tiếp tục kéo dài, vòng quay vốn chậm sẽ làm gia tăng rủi ro tài chính.
Ngoài ra, Tandoland còn được chấp thuận đầu tư khu công nghiệp quy mô khoảng 250 ha với tổng vốn hơn 3.100 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án này vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị, chưa thể đóng góp dòng tiền trong ngắn hạn, đồng nghĩa áp lực vốn tiếp tục gia tăng.
Cấu trúc tài chính hiện tại của Tandoland phản ánh mô hình quen thuộc của ngành bất động sản: sử dụng đòn bẩy cao để phát triển dự án lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường chưa hoàn toàn phục hồi, mô hình này đang bộc lộ nhiều rủi ro.
Với hệ số D/E vượt 5 lần, dòng tiền âm kéo dài và tài sản tập trung vào dự án dài hạn, doanh nghiệp đứng trước yêu cầu cấp thiết phải: Kiểm soát và giảm đòn bẩy tài chính; Đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án; Tăng khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền
Trong bài toán này, Dragon Eden vừa là cơ hội tăng trưởng, vừa là biến số rủi ro then chốt. Khi “một đồng vốn gánh hơn năm đồng nợ”, mọi diễn biến của dự án không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận mà còn tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán và sự ổn định tài chính của Tandoland trong những năm tới.
