Không khó để bắt gặp những lời chào mời “giữ chỗ sớm”, “suất nội bộ” liên quan đến dự án The Emerald Garden View trên các hội nhóm và kênh môi giới. Điều đáng nói là, theo xác nhận từ cơ quan quản lý, dự án này vẫn chưa đủ điều kiện để mở bán theo quy định.
Tại các cuộc họp báo kinh tế – xã hội cuối năm 2025, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết cơ quan này chưa từng ban hành văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng ghi nhận tình trạng môi giới rao bán, nhận tiền giữ chỗ trên thị trường.
Một chi tiết cần nhấn mạnh: theo quy định hiện hành, việc huy động vốn, nhận đặt cọc khi chưa đủ điều kiện là hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, ranh giới giữa “quảng bá dự án” và “giao dịch tài chính” lại đang bị kéo giãn theo cách rất khó kiểm soát.
Khoảng cách dễ gây hiểu nhầm
Trên thị trường, không ít người mua – đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân – thường nhầm lẫn giữa việc dự án đã có pháp lý cơ bản và việc được phép bán hàng. Một dự án có quy hoạch 1/500, có giấy phép xây dựng, thậm chí đã khởi công, chưa đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán căn hộ.
Với The Emerald Garden View, các bước pháp lý ban đầu đã được triển khai. Nhưng “nút thắt” quan trọng nhất – văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng – vẫn chưa xuất hiện. Đây là điều kiện bắt buộc, mang tính quyết định, nhằm đảm bảo dự án đáp ứng đầy đủ yêu cầu về pháp lý, tài chính và bảo lãnh.
Nói cách khác, nếu thiếu văn bản này, mọi giao dịch liên quan đến việc mua bán căn hộ đều chưa được pháp luật bảo vệ đầy đủ. Dù chưa đủ điều kiện, thị trường vẫn ghi nhận hàng loạt hình thức huy động vốn “mềm” như: booking giữ chỗ, đặt cọc thiện chí, thỏa thuận góp vốn.
Các hình thức này thường được thiết kế khéo léo để tránh bị coi là hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, bản chất vẫn là người mua chuyển tiền trước với kỳ vọng sẽ được ưu tiên chọn sản phẩm sau này.
Một chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản nhận xét, đây là “kỹ thuật lách luật” không mới. Khi chưa đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp vẫn có thể thu dòng tiền bằng các thỏa thuận dân sự không mang tính ràng buộc chặt chẽ như hợp đồng mua bán. Rủi ro nằm ở chỗ: những giấy tờ này không có giá trị pháp lý tương đương hợp đồng mua bán nhà ở. Khi xảy ra tranh chấp, người mua thường rơi vào thế yếu.
Không phải câu chuyện cá biệt
The Emerald Garden View chỉ là một trong nhiều dự án đang bị “điểm tên” về dấu hiệu huy động vốn sớm tại TP.HCM. Theo Sở Xây dựng, tình trạng dự án chưa đủ điều kiện nhưng đã phát sinh giao dịch không phải hiếm. Cơ quan này thời gian qua liên tục phát đi cảnh báo và yêu cầu chấn chỉnh, song thực tế vẫn chưa có chuyển biến rõ rệt.
Điều này phản ánh một vấn đề mang tính hệ thống: thị trường đang tồn tại một “vùng xám” giữa hoạt động tiếp thị và giao dịch tài chính. Trong vùng xám đó, người mua – đặc biệt là những người thiếu kinh nghiệm – dễ trở thành bên chịu thiệt.
Trong nguyên tắc phát triển dự án, rủi ro tài chính ban đầu phải thuộc về chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi việc huy động vốn diễn ra sớm, gánh nặng này lại được chuyển sang khách hàng.
Người mua tham gia các giao dịch “giữ chỗ” thường đối mặt với nhiều rủi ro: không có bảo lãnh ngân hàng, không có nghĩa vụ bàn giao được ràng buộc rõ ràng, và đặc biệt là khó đòi lại tiền nếu xảy ra sự cố.
Các luật sư đều có chung khuyến nghị: chỉ nên xuống tiền khi dự án đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán từ cơ quan chức năng. Đây là “tấm vé an toàn” tối thiểu cho người mua nhà. Câu chuyện này không chỉ dừng ở một dự án, mà đặt ra trách nhiệm cho nhiều bên.
Chủ đầu tư cần tuân thủ đúng trình tự pháp lý trước khi huy động vốn. Các đơn vị môi giới cũng phải chịu trách nhiệm về việc chào bán sản phẩm chưa đủ điều kiện. Và quan trọng hơn, cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm tra, công khai thông tin để thị trường minh bạch hơn.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian tới sẽ tiếp tục siết kiểm tra và xử lý các trường hợp vi phạm. Tuy nhiên, hiệu quả đến đâu vẫn là câu hỏi cần thời gian trả lời. Câu chuyện tại The Emerald Garden View cho thấy một nghịch lý quen thuộc: pháp lý chưa hoàn tất nhưng giao dịch đã bắt đầu.
Trong bối cảnh thị trường đang phục hồi, áp lực bán hàng có thể khiến nhiều dự án “đi trước pháp lý”. Nhưng nếu vòng lặp này tiếp diễn, rủi ro sẽ tiếp tục dồn về phía người mua. Cuối cùng, với bất kỳ quyết định xuống tiền nào, câu hỏi quan trọng nhất vẫn nên là: dự án đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hay chưa? Nếu câu trả lời là “chưa”, thì mọi lời hứa hẹn, dù hấp dẫn đến đâu, cũng cần được nhìn nhận một cách thận trọng.
Trần Như (t/h)
